Dachwartung: wie oft das Dach geprüft werden sollte und wer haftet, wenn ein Ziegel fällt

Wie oft sollte ein Dach geprüft werden?

Eine feste Regel gibt es nicht, das hat das Oberlandesgericht Köln 2004 ausdrücklich festgehalten. Für ein älteres Dach hielt es trotzdem mindestens eine Prüfung im Jahr für angezeigt, zumal nach heftigen Wettern. Diese Prüfung durfte sich nicht auf eine oberflächliche Sichtprüfung beschränken. Ein Abstand von zwei Jahren war dem Gericht zu groß. Das Oberlandesgericht Stuttgart hat 2016 daran angeknüpft und betont, dass der Maßstab im Einzelfall bestimmt wird.

Das Dachdeckerhandwerk kommt zum selben Ergebnis. Sein Zentralverband empfiehlt, das Dach nach dem Winter prüfen zu lassen. Einen jährlichen Check hält er für lohnend, auch weil ein Gebäudeversicherer vor der Regulierung nach einer regelmäßigen Überprüfung fragen kann.

Zwei Termine im Jahr liegen nahe. Im Frühjahr zeigt sich, was Frost, Schnee und Winterstürme angerichtet haben. Im Herbst sind nach dem Laubfall die Rinnen und Abläufe dran, bevor die nächsten Stürme kommen. Zweimal im Jahr rät auch der Verlag von Haus & Grund. Bei Flachdächern, auf denen Laub die Abläufe zusetzt und Wasser stehen bleibt, lohnt sich der zweite Termin besonders.

Unabhängig vom Kalender gehört ein Blick aufs Dach nach jedem schweren Sturm dazu, nach Hagel und immer dann, wenn innen ein Wasserfleck auftaucht.

Ist eine Dachwartung Pflicht?

Ein Gesetz, das ausdrücklich eine Wartung vorschreibt, gibt es nicht. Die Pflicht folgt aus der Haftung. Lösen sich Teile eines Gebäudes und verletzen einen Menschen oder beschädigen eine Sache, haftet nach § 836 BGB der Besitzer des Grundstücks. Das ist in der Regel der Eigentümer. Voraussetzung ist, dass die Ablösung auf mangelhafter Unterhaltung beruht. Die Ersatzpflicht entfällt nur, wenn er die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat.

Die Beweislast liegt damit beim Eigentümer: Er muss zeigen, dass er sich gekümmert hat. Der Bundesgerichtshof verlangte 1993 alle zumutbaren und technisch gebotenen Maßnahmen, um die Gefahr einer Ablösung auch bei starkem Sturm rechtzeitig zu erkennen. Das gilt umso mehr, je älter das Dach ist. Dazu gehört nach dem Urteil, einen zuverlässigen Fachkundigen mit der regelmäßigen Nachprüfung zu betrauen.

Wie das vor Gericht aussieht, zeigt ein Urteil des Landgerichts Dortmund von 2017. Dem Eigentümer fehlte jeder Vortrag dazu, in welchen Abständen das Dach kontrolliert worden war, worauf sich die Kontrolle bezog und wann sie zuletzt stattfand. Das Landgericht Frankfurt ließ 2025 eine Sichtprüfung von der Straße aus nicht als ausreichende Kontrolle gelten.

Wer die Unterhaltung für den Eigentümer übernommen hat, etwa eine Hausverwaltung, haftet nach § 838 BGB genauso. Auch das Urteil des Bundesgerichtshofs von 1993 betraf den Verwalter einer Eigentümergemeinschaft. Nach dem Frankfurter Urteil genügt ein Verwalter seiner Pflicht, wenn er rechtzeitig einen Beschluss der Eigentümer über die Wartung herbeiführt.

Entlastet ein Sturm den Eigentümer?

In aller Regel nicht. Die Wohngebäudeversicherung zahlt nach den Musterbedingungen des Versicherungsverbands ab Windstärke 8, also ab 62 Kilometern in der Stunde. Gegenüber einem Geschädigten liegt die Schwelle viel höher.

Der Bundesgerichtshof ließ 1993 einen Orkan nicht als Entlastung genügen. Das Oberlandesgericht Hamm ließ 2010 selbst Böen der Stärke 12 nicht gelten. Das Oberlandesgericht Stuttgart nannte 2016 Windgeschwindigkeiten von 120 Kilometern in der Stunde ausdrücklich nicht außergewöhnlich. Raum für eine Entlastung sah es erst um Windstärke 14.

Für das eigene Dach nach einem Sturm gilt: erst festhalten, dann reparieren. Was dabei gegenüber der Versicherung zählt, steht im Beitrag Sturmschaden: was gegenüber der Versicherung zählt.

Was verlangt die Wohngebäudeversicherung?

In den Musterbedingungen des Gesamtverbands der Versicherungswirtschaft (VGB 2022, Stand Juni 2026) steht dazu eine Sicherheitsvorschrift. Versicherte Sachen, insbesondere Dächer, sind stets in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten, Mängel und Schäden unverzüglich zu beseitigen. Einen Turnus oder einen Nachweis nennen die Musterbedingungen nicht. Sie sind unverbindlich, Ihr eigener Vertrag kann davon abweichen.

Verletzt der Versicherungsnehmer eine solche Obliegenheit, regelt § 28 VVG die Folgen. Bei Vorsatz ist der Versicherer leistungsfrei, bei grober Fahrlässigkeit darf er nach der Schwere des Verschuldens kürzen. Dass keine grobe Fahrlässigkeit vorlag, muss der Versicherungsnehmer beweisen. Zahlen muss der Versicherer trotzdem, soweit die Verletzung für den Schaden nicht ursächlich war.

Was gehört zu einer Dachwartung?

Im Wort stecken zwei Dinge: die Kontrolle, also das Hinsehen, und die Wartung im engeren Sinn, also Reinigen und Nachbessern.

Auf dem Steildach geht es um verschobene, gebrochene oder fehlende Ziegel, um First, Grat und Ortgang und um die Kehlen. Dazu kommen die Anschlüsse an Kamin, Dachfenster und Gauben, die Befestigung der Ziegel gegen Sturm sowie Dachrinnen und Fallrohre. Auf dem Flachdach stehen die Abläufe im Vordergrund, dazu Risse, Blasen und offene Nähte in der Abdichtung, stehendes Wasser und die Anschlüsse an Aufbauten. Wo ein Flachdach schon undicht ist, hilft der Beitrag zur Leckortung am Flachdach.

Die Wartung selbst ist Handarbeit: Rinnen und Abläufe freimachen, Ziegel richten oder tauschen, Anschlüsse nachdichten, Klammern ersetzen. Das ist Sache des Dachdeckers.

Was davon übernimmt die Drohne?

Das Hinsehen. Bei unserer Dachinspektion per Drohne fliegen wir das Gebäude ab und nehmen Dachflächen, Anschlüsse, Aufbauten und Rinnen systematisch aus der Nähe auf. Der Abstand liegt fast immer zwischen 1 und 40 Metern. Aus 10 Metern löst die Hauptkamera rund einen Millimeter je Bildpunkt auf. Dafür steigt niemand aufs Dach, und es braucht weder Leiter noch Gerüst.

Das ist deutlich mehr als der Blick von der Straße, den das Landgericht Frankfurt nicht genügen ließ. Mit der Hand geprüft ist damit aber nichts: Ob eine Klammer hält oder die Lattung unter den Ziegeln morsch ist, zeigt kein Foto. Bei einem älteren Dach gehört deshalb der Dachdecker zur Kontrolle, und die Bilder zeigen ihm vorher, wo er ansetzen sollte.

Für den Nachweis zählt, was sich später belegen lässt. Legen Sie die Aufnahmen mit Datum ab, dazu den Bericht des Dachdeckers und die Rechnung für die Reparatur. Dann haben Sie beisammen, was dem Eigentümer vor dem Landgericht Dortmund fehlte: wann, worauf und in welchem Abstand kontrolliert wurde.

Was kostet eine Dachwartung?

Beim Dachdecker richtet sich der Preis nach dem Umfang der Leistung und der Größe der Dachfläche. So beschreibt es der Zentralverband für seinen DachCheck, eine Zahl nennt er nicht. Dazu kommt der Zugang, also Leiter, Hubsteiger oder Gerüst.

Von der Kontrolle entbinden hohe Kosten nicht. Das Oberlandesgericht Hamm verlangte die Beseitigung von Gefahrenquellen ausdrücklich auch bei hohem Kostenaufwand. Das Oberlandesgericht Stuttgart hielt bei einem Kirchturm einen Hubsteiger für rund 1.000 Euro am Tag, einmal im Jahr eingesetzt, für keineswegs unverhältnismäßig.

Unser Inspektionsflug kostet ab 290 Euro netto je Objekt, mit Umsatzsteuer 345,10 Euro. Die Anfahrt im Landkreis Göppingen und die Genehmigungen sind enthalten, ein wetterbedingter Abbruch kostet nichts. Ein Wärmebild ist nicht enthalten, weil es eigene Messbedingungen braucht. Die Aufnahmen können dem Dachdecker als Grundlage für sein Angebot dienen, nach dem tatsächlichen Zustand statt einer Schätzung vom Boden aus.

Kann der Vermieter die Kosten umlegen?

Reparaturen am Dach nicht. Sie sind Instandhaltung und nach § 1 Absatz 2 Nummer 2 der Betriebskostenverordnung keine Betriebskosten.

Für die Reinigung der Dachrinnen hat der Bundesgerichtshof 2004 entschieden, dass sie als sonstige Betriebskosten umgelegt werden kann. Voraussetzung ist, dass sie regelmäßig nötig ist, etwa weil hohe Bäume am Haus stehen, und dass die Umlage im Mietvertrag einzeln vereinbart ist.

Ob auch eine wiederkehrende Kontrolle des Daches umlagefähig ist, hat der Bundesgerichtshof nicht entschieden. Für die regelmäßige Prüfung einer Elektroanlage hat er die Umlage 2007 bejaht, wenn sie ausdrücklich vereinbart ist. Ob das Dach in diesem Sinn eine technische Einrichtung ist, ist offen.

Was wir für einen Termin brauchen

Die Adresse des Objekts, weil davon Geo-Zone, Genehmigungsweg und Anfahrt abhängen. Die Gebäudeart und ungefähr die Dachform. Den Anlass, also die jährliche Kontrolle, einen Sturm, eine Undichtigkeit oder einen Kauf. Und ob Sie Eigentümer sind oder für wen Sie anfragen, etwa als Hausverwaltung. Das Einverständnis des Grundstückseigentümers ist die eine Voraussetzung, die wir nicht selbst einholen können.

Welche Angaben aus einer Anfrage einen Festpreis machen, steht im Beitrag über die acht Angaben für ein Angebot.