Ein gutes Luftbild beantwortet die Fragen, die das Exposé offenlässt

Was das Luftbild beantwortet und der Grundriss nicht

Der Grundriss zeigt Quadratmeter, das Straßenfoto zeigt eine Fassade. Beides beantwortet nicht, was Interessenten vor der Besichtigung wirklich wissen wollen. Ein Luftbild aus geringer Höhe zeigt den Zuschnitt des Grundstücks und wo die Grenze verläuft, sichtbar an Hecke, Zaun oder Pflasterkante. Das ersetzt keinen Lageplan, aber es macht ihn lesbar.

Aus mittlerer Höhe wird die Einbindung sichtbar: Zufahrt, Stellplätze, Abstand zur nächsten Bebauung, Bahnlinie oder Gewerbefläche in der Nachbarschaft. Interessenten prüfen das ohnehin, nur eben später und dann als Absagegrund. Ein ehrliches Umfeldbild sortiert Anfragen vor, statt Besichtigungen zu erzeugen, die niemand braucht.

Die Aufnahmen, die im Exposé wirklich arbeiten

Die senkrechte Aufnahme über dem Dach zeigt Eindeckung, Anschlüsse, Kamin, Gauben und Moosbewuchs. Sie ist bei Bestandsobjekten das Bild, nach dem im Termin am häufigsten gefragt wird, und sie schützt beide Seiten: Was auf dem Bild zu sehen ist, wurde nicht verschwiegen.

Ein schräger Blick auf Zufahrt und Stellflächen beantwortet die Erschließungsfrage. Bei Grundstücken ohne Bebauung zeigt er, wo Leitungen einmünden und wie der Anschluss an die Straße aussieht.

Für die Besonnung braucht es zwei Aufnahmen desselben Blickwinkels zu verschiedenen Tageszeiten. Der Schattenwurf von Nachbargebäuden und Bestandsbäumen ist dann sichtbar statt behauptet. Wer eine Südterrasse bewirbt, sollte sie am Nachmittag zeigen können.

Was gut aussieht und nichts belegt

Der Kreisflug um das Objekt bei Sonnenuntergang sieht schön aus und trägt keine Information. Dasselbe gilt für den steilen Aufstieg über das Dach hinweg und für Aufnahmen aus großer Höhe, auf denen das Objekt ein Punkt zwischen anderen ist. Solche Bilder gehören auf eine Projektseite, nicht auf Position zwei im Exposé.

Kritisch wird es bei Weitwinkelaufnahmen aus großer Entfernung, die das Grundstück optisch strecken. Wenn im Termin auffällt, dass die Perspektive mehr versprochen hat als vorhanden ist, kostet das Vertrauen für den Rest des Gesprächs.

Der Blick über den Zaun trifft den Auftraggeber

Die Landesbeauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit Nordrhein-Westfalen hat am 16. Oktober 2024 ausdrücklich vor Drohnenaufnahmen durch Makler ohne Einwilligung der Nachbarn gewarnt. Ihre Meldung adressiert das Maklerunternehmen, das die Aufnahmen für das Inserat veranlasst und veröffentlicht. Wer im Verhältnis von Auftraggeber und Fotodienstleister datenschutzrechtlich Verantwortlicher ist, hängt von der Vertragsgestaltung ab und wurde von der Aufsichtsbehörde nicht entschieden. Die Beschwerde des Nachbarn trifft zuerst die Vermarktungsseite, weil dort das Bild erscheint. Ein Bild, auf dem Nachbars Terrasse, Pool oder Kennzeichen erkennbar sind, ist damit deren Problem.

Das Luftrecht setzt davor an. Nach Paragraf 21h Absatz 3 Nummer 7 der Luftverkehrs-Ordnung ist der Betrieb über Wohngrundstücken nur zulässig, wenn der betroffene Eigentümer oder sonstige Nutzungsberechtigte dem Überflug ausdrücklich zugestimmt hat. Daneben stehen zwei Ausnahmen: Geräte bis 0,25 kg Startmasse, die zu optischen und akustischen Aufzeichnungen und Übertragungen sowie zur Aufzeichnung und Übertragung von Funksignalen Dritter nicht in der Lage sind, und Flüge ab 100 Metern Höhe unter weiteren Bedingungen. Die erste Ausnahme wird regelmäßig falsch zitiert: Ein Kamera-Copter unter 250 Gramm fällt gerade nicht darunter, weil er aufzeichnen und übertragen kann. Das Gewicht allein befreit also nicht, es zählt nur zusammen mit einer Ausrüstung, die beides nicht kann. Die 250-Gramm-Grenze der EU-Unterkategorien ist eine andere Grenze als die des Nachbarschutzes.

Im Extremfall wird daraus eine Straftat. Paragraf 201a Absatz 1 des Strafgesetzbuchs stellt die unbefugte Bildaufnahme von Personen in einer Wohnung oder einem gegen Einblick besonders geschützten Raum unter Strafe, ebenso das spätere Verwenden und Zugänglichmachen solcher Aufnahmen. Daraus folgt für die Aufnahme: den Flugweg so legen, dass fremde Wohngrundstücke nicht überflogen werden, und Kennzeichen, erkennbare Gesichter sowie Einblicke in Nachbargrundstücke schon aus dem Rohmaterial entfernen, bevor jemand eine Auswahl zu sehen bekommt.

Panoramafreiheit: der BGH hat über Werke entschieden, nicht über Häuser

Seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23. Oktober 2024, Aktenzeichen I ZR 67/23, kursiert die Aussage, Drohnenaufnahmen von Gebäuden seien nun unzulässig. Das trifft nicht zu. Entschieden wurde, dass die Panoramafreiheit des Paragrafen 59 Absatz 1 UrhG nur den Blick freistellt, der sich dem allgemeinen Publikum von öffentlichen Wegen, Straßen oder Plätzen aus bietet. Vom Weg aus gilt sie weiter, aus dem Luftraum nicht.

Entscheidend ist, worauf diese Schranke überhaupt anwendbar ist: auf urheberrechtlich geschützte Werke. Im entschiedenen Fall waren es Kunstinstallationen auf Halden im Ruhrgebiet, veröffentlicht in Buchform. Ein durchschnittliches Wohnhaus, eine Doppelhaushälfte oder eine Lagerhalle sind keine geschützten Werke, für sie stellt sich die Frage nach der Panoramafreiheit gar nicht. Relevant wird das Urteil bei Bauten mit erkennbarer Architektenhandschrift, bei Kunst am Bau und bei gestalteten Fassaden Dritter im Bildausschnitt.

Getrennt davon steht das Eigentumsrecht. Der Bundesgerichtshof hat am 17. Dezember 2010 in drei Parallelverfahren, Aktenzeichen V ZR 44/10, 45/10 und 46/10, entschieden, dass der Grundstückseigentümer die Verwertung von Aufnahmen untersagen kann, soweit diese von seinem Grundstück aus angefertigt wurden; Aufnahmen von einem anderen Standort greifen nicht in sein Eigentum ein. Die Entscheidungen betrafen Aufnahmen vom Boden. Ob ein Überflug im Luftraum über dem Grundstück dem gleichsteht, ist höchstrichterlich nicht geklärt. Für die Praxis heißt das: Startplatz und Flugweg gehören dokumentiert, weil an ihnen die Bewertung hängt.

Was den Aufwand bestimmt

Planbar ist der Aufwand über die Rahmenbedingungen, nicht über die Zahl der Bilder. Den größten Ausschlag geben Lage und Geo-Zonen: In Kontrollzonen braucht es die Freigabe der Flugsicherung, in Naturschutzgebieten und Nationalparks die Zustimmung der zuständigen Naturschutzbehörde. Innerhalb geschlossener Ortschaften informieren wir zusätzlich das Ordnungsamt, auch wenn die EU-Drohnenverordnung das nicht verlangt. Die Geo-Zonen-Prüfung und diese Abstimmungen gehören zum Auftrag und finden vor dem Termin statt.

Der zweite Faktor ist die Zahl der Termine. Besonnung zu zwei Tageszeiten, Baufortschritt eines Bauträgerprojekts über mehrere Monate in derselben Perspektive oder ein Ersatztermin nach Wetterabbruch sind jeweils eine eigene Anfahrt. Der dritte ist die Nachbearbeitung: Einzelbilder für ein Exposé sind schnell geliefert, ein geschnittenes Objektvideo mit Text und Hochformat-Fassung für die sozialen Netze ist ein eigenes Gewerk.

Auflösung, Formate und der Rahmen, in dem geflogen wird

Die Hauptkamera nimmt Fotos mit 12.288 x 8.192 Bildpunkten auf. Bei 300 dpi entspricht das rund 104 x 69 cm Druckgröße, also genug für Bauschild und Messewand, nicht nur für das PDF. Video wird bis 6K aufgenommen und meist in 4K geliefert, damit für Schnitt, Stabilisierung und den Hochformat-Ausschnitt Rand bleibt.

Der Betrieb ist nach der Verordnung (EU) 2019/947 als UAS-Betreiber registriert, mit Kompetenznachweis A1/A3, Fernpilotenzeugnis A2 und einer Luftfahrt-Haftpflicht mit 3 Mio. Euro Deckungssumme. Die zulässige Höchstflughöhe liegt bei 120 Metern, bei Immobilienaufnahmen liegen 99 Prozent der Motive zwischen 1 und 40 Metern Arbeitshöhe. Mehr Höhe bringt hier selten mehr Aussage.